Más de dos décadas después de su promulgación, la Ley 820 de 2003 sigue siendo un escudo fundamental para quienes viven en arriendo en Colombia. Con más del 40 % de la población habitando viviendas alquiladas, según cifras del DANE, conocer los límites legales sobre el aumento del canon mensual no es solo recomendable, sino esencial.
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Contrario a lo que muchos piensan, la normativa impide que los propietarios incrementen los arriendos de manera unilateral o sin justificación. Esta ley contempla normas de cumplimiento obligatorio para ambas partes del contrato, en especial para los arrendadores.
La notificación: requisito clave para que el aumento sea legal
Según explicó Estefani Rendón, abogada especializada en contratación inmobiliaria, el artículo 20 de esta legislación es de carácter imperativo. Es decir, no admite negociación ni modificación dentro del contrato. En palabras de Rendón:
“Si no se notifica correctamente, el aumento es inoponible al arrendatario, es decir, no tiene validez legal, y el canon anterior se sigue aplicando automáticamente”.
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Para que el aumento tenga efecto, el arrendador debe notificarlo formalmente mediante uno de los siguientes canales:
- Servicio postal autorizado, como un correo certificado.
- Medio de notificación previamente pactado en el contrato (por ejemplo, WhatsApp, correo electrónico o SMS).
Envíos informales, como dejar una nota bajo la puerta o mandar un mensaje no acordado en el contrato, carecen de validez legal.
Otro aspecto importante que suele generar confusión es el plazo para anunciar el aumento. Aunque popularmente se habla de un mínimo de tres meses de antelación, la ley solo exige una “anticipación razonable”. Esto significa que el arrendatario debe recibir el aviso con tiempo suficiente, pero sin que exista un periodo fijo establecido.
Límite al incremento anual de arriendos
Además de regular la forma del aviso, la Ley 820 también establece un tope para el incremento del arriendo en vivienda urbana. Este no puede superar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Cualquier aumento por encima de ese valor es considerado ilegal.
Este marco legal, aún vigente, representa una garantía sólida para los arrendatarios frente a posibles abusos. Para los propietarios, cumplir con estos requisitos no es solo una recomendación, sino una obligación legal que, de ignorarse, anula cualquier ajuste propuesto en el valor del arriendo.