Realizar ajustes o remodelaciones en una vivienda es una práctica común, especialmente cuando se busca personalizar o mejorar el espacio habitacional. Sin embargo, quienes viven en conjuntos residenciales bajo el régimen de propiedad horizontal deben tener presente que no todo se puede cambiar a voluntad, incluso si se es el propietario del inmueble.
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Bienes comunes esenciales: intocables sin aprobación
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, define una categoría específica de elementos que no pueden ser modificados libremente por ningún residente. Según el artículo 1° de esta norma, “existen normas claras sobre la estructura, seguridad y hasta la apariencia de edificios y conjuntos residenciales”. Estos elementos, conocidos como bienes comunes esenciales, incluyen:
- Fachadas del edificio o conjunto
- Cimientos y techos
- Pasillos, escaleras y zonas de alto tránsito
- Instalaciones públicas compartidas (eléctricas, hidráulicas, etc.)
Uno de los errores más frecuentes es cambiar la puerta principal del apartamento. Aunque conduce a un espacio privado, su ubicación visible la convierte en parte de la fachada, lo cual la clasifica como bien común. “Por lo tanto, está prohibido hacer cambios sin autorización de la copropiedad”.
Multas, conflictos y consecuencias legales
Alterar estos elementos sin la aprobación del consejo de administración o la asamblea puede derivar en sanciones económicas y problemas legales. Las penalidades varían según el reglamento interno de cada conjunto, pero en todos los casos el desacato genera tensiones innecesarias con los vecinos y pone en riesgo la armonía comunitaria.
¿Qué hacer si se desea modificar algo?
Antes de proceder con cualquier intervención, incluso si parece menor —como pintar una puerta o instalar una lámpara exterior— se debe presentar una solicitud formal. La aprobación puede requerir mayoría simple, calificada o, en ciertos casos, unanimidad.
Consultar el reglamento y actuar con transparencia evita sanciones y promueve una mejor convivencia. Aunque las modificaciones parezcan inofensivas, ignorar las normas puede terminar siendo una decisión costosa.