Cerca de 74 inversionistas siguen a la espera de que les retornen los casi $55.000 millones que invirtieron en Marcas Mall, un centro comercial que se planeaba construir en la carrera 1 entre calles 52 y 56, norte de Cali, y cuyas obras están abandonadas desde 2016.
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En su fase de preventa, este proyecto logró vincular a marcas como Arturo Calle, Vélez, Bosi, Quest, Pilatos, Ragged, Pasos Shoes y Sterling joyeros, además de gigantes como Olímpica y firmas internacionales entre las que estaban Aire Barcelona (España) y Peterland (Argentina). “Todo arrancó muy bien, pero con el paso del tiempo empezaron los retrasos. Marcas Mall era un sueño para muchos que por primera vez invertíamos en locales de ese calibre y fue un fracaso”, dice Víctor El Khoury, gerente de Pasos Shoes & Co., quien invirtió cerca de $600 millones en un local en el que estaría su marca de zapatos.
Para el desarrollo del centro comercial se estableció en marzo de 2014 un contrato de fiducia mercantil entre la sociedad empresarial Promotora Marcas Mall S.A.S. y Acción Fiduciaria S.A., que sería la encargada de administrar los recursos asociados a la ejecución del proyecto, los cuales estarían en un fondo común hasta que se lograra el punto de equilibrio y se pudiera iniciar la construcción.
«Marcas Mall era un sueño para muchos que por primera vez invertíamos en locales de ese calibre y fue un fracaso»: Víctor El Khoury, gerente de Pasos Shoes.
Otra de las empresas que adhirió al proyecto en una etapa temprana fue Cine Colombia: el plan era tener diez salas de cine, incluidas una Megasala y una sala Dinamix, en un tercer piso que se construiría en la segunda fase del centro comercial. El abono que hizo esta compañía rondó los $1900 millones. Tampoco ha sido retornado.
“Tanto la promotora como Acción Fiduciaria se portaron sumamente mal con Cine Colombia. Decían que habían cambiado de inversionistas y que el proyecto iba a salir adelante. Para ser franco, el negocio me daba confianza porque conozco a Pablo Trujillo (miembro de la junta directiva de Acción Fiduciaria) desde hace muchos años. Cuando reventó el problema se negó a seguir hablando conmigo”, explica Munir Falah, presidente de Cine Colombia.
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Los afectados por este proyecto no son solo quienes quisieron ver sus marcas en el que iba a ser un moderno centro comercial que prometía renovar la zona norte de Cali. El director de una empresa que hace parte del grupo de consultores, proveedores y asesores y quien pide reserva de su identidad, asegura que su compañía también está a la espera del pago de honorarios: “Perdimos dos años y medio de trabajo en este proyecto. Durante este tiempo nunca nos pagaron”, dice.
Las divergencias
De la Promotora Marcas Mall hacen parte dos personas naturales y seis empresas que ya habían coincidido en proyectos inmobiliarios: Prointer Logística S.A., especializada en servicios logísticos; Grupo Civiscorp, dedicado a estructurar planes urbanísitcos; SC Groups, empresa de inteligencia de mercados; Proyectos y Construcciones San José, que adquirió el lote en el que se iba a construir el centro comercial, y Urbo Colombia, encargada de la administración de portafolios inmobiliarios.
Fernando Amorocho, gerente de Urbo y representante legal de la promotora, asegura que las diferencias con Acción Fiduciaria surgieron a principios de 2015, cuando la sociedad que él representa supo que la fiduciaria había hecho unos pagos sin tener en cuenta los requisitos y procedimientos contractuales.
En la solicitud de liquidación que el abogado apoderado de Urbo Colombia y de otros cuatro socios del proyecto presentó en diciembre de 2019 ante un juez civil de Cali se expone que uno de los requisitos para que Acción Fiduciaria pudiera liberar los recursos con los que se empezaría a construir el proyecto era que el terreno estuviera a nombre del fideicomiso, exigencia que se incumplió.
“En abril de 2015 supimos que de los $22.000 millones que debíamos tener para iniciar la construcción del centro comercial había en caja unos $5000 millones. La fiduciaria hizo pagos sin la autorización de la gerencia y de la interventoría del proyecto. Por ejemplo, nos ocultaron que habían pagado $15.924 millones del lote. En los estados financieros que nos enviaban nunca incluyeron este pago”, explica Amorocho.
Después de este suceso, las consecuencias negativas tuvieron efecto dominó, según la versión del representante legal de la promotora: la construcción inició con mucho menos dinero del esperado, lo que generó que no se pudieran mostrar avances consistentes en la obra. Ante ese panorama, varios inversionistas frenaron los pagos. La banca, frente a la insuficiencia de capital, se abstuvo de hacer préstamos. Esto se sumó al auge de centros comerciales que hubo ese año en la capital vallecaucana y que endureció la competencia.
«La fiduciaria hizo pagos sin la autorización de la gerencia y de la interventoría del proyecto»: Fernando Amorocho, representante legal de la Promotora Marcas Mall.
Carrera de obstáculos
En 2016, ante la posibilidad de tomar un préstamo y recibir una nueva inversión, se le hicieron algunas modificaciones al proyecto entre las que estuvo el cambio de la gerencia. A la ecuación entró la constructora Urbanizar S.A.S., que propuso rediseñar Marcas Mall con un proyecto de vivienda alrededor del complejo comercial, pero se retiró dos años después.
Entre 2018 y 2019 hubo variaciones en los estados financieros presentados por Acción Fiduciaria. El informe del primer semestre de 2018 indicó que el pasivo o deudas del fideicomiso Marcas Mall era de $57.507 millones. En el segundo semestre de ese mismo año, ya estaba en $87.679 millones, o sea $30.000 millones más. “¿Cómo ocurrió este incremento exagerado si el fideicomiso estaba totalmente inactivo?”, señala Fernando Amorocho, representante legal de la promotora. Para el primer semestre de 2019, el pasivo había bajado a $70.207 millones.
“Como desarrolladora del proyecto, la promotora nunca dio la orden de endeudamiento. Desde hace mucho le estoy solicitando a la fiduciaria que me explique la entrada y salida de esas cuentas. No he recibido estados financieros completos, con anexos que respalden cada una de las cifras”, añade Amorocho.
Para Pablo Trujillo, miembro de la junta directiva de Acción Fiduciaria S.A., la situación es distinta. Si bien coincide en que el desarrollo de un centro comercial cercano compitió por los mismos clientes y en que la falta de pago de los compradores le puso zancadilla a las obras, en la lista de razones del fracaso del proyecto incluye que la promotora se confió en su éxito inicial y trató de agrandar el plan.
También menciona que los locales fueron vendidos a muy bajo precio. Sin embargo, su señalamiento más contundente va por otro lado: “Ellos (la promotora) pretenden recuperar un dinero que han invertido y que hacía parte de su capital de riesgo. Nosotros pretendemos que el dinero que entre sea para pagarles a los inversionistas. La discusión no es si el proyecto se va a liquidación, sino a qué porcentaje tendría derecho la promotora”, asegura Trujillo.
«La promotora pretende recuperar un dinero que ha invertido y que hacía parte de su capital de riesgo. (…) Pretendemos que el dinero que entre sea para pagarles a los inversionistas»: Pablo Trujillo, miembro de Acción Fiduciaria.
“Todo lo que entró se invirtió”
En lo que están de acuerdo los representantes de la promotora y de la fiduciaria es que el dinero de los inversionistas se destinó por completo a la compra del terreno y a la construcción de lo poco que se logró. “No es solo la obra sino las licencias, los permisos, los planos, los diseños y el trabajo preliminar que implica una construcción”, dice Trujillo. “Como gerente del proyecto nunca manejé ni un peso. Todo lo que entró se invirtió”, afirma Amorocho.
Las cuentas están así: según la promotora Marcas Mall, las obligaciones laborales, los contratos de servicio, las facturas, los impuestos y los anticipos que deben ser devueltos a compradores e inversionistas por parte del fideicomiso mercantil suman $82.000 millones.
Según Acción Fiduciaria, los pasivos del fideicomiso hasta el 30 de junio de 2019 se fijan en $70.207 millones e incluyen una obligación de $9653 millones con cuatro inversionistas, el dinero que se les debe regresar a los compradores de los locales y otros pasivos relacionados con el pago de los lotes y las obligaciones de construcción.
“Lo que los socios estamos pidiendo es un pago parcial por las gestiones de arquitectura, interventoría, gerencia, comercialización y construcción, desarrolladas por firmas profesionales en calidad de contratistas. No vamos a permitir que al fideicomiso le carguen otras obligaciones como las que pretende sumar la fiduciaria. El único que está actuando en defensa real de los compradores soy yo”, indica Fernando Amorocho, representante legal de la promotora.
Pablo Trujillo, miembro de Acción Fiduciaria, argumenta algo distinto: “Hasta ahorita, la promotora Marcas Mall no ha puesto la cara y abandonó el proyecto. Está aparentemente insolvente y no tiene con qué responder a las obligaciones que adquirió. ¿En que incumplió? En todo. El señor Amorocho se escuda en unos teóricos pagos que nosotros queremos hacer, pero no cuenta que la promotora pretende una suma superior a $30.000 millones de compensación”.
En el certificado de tradición del inmueble consta que desde el 8 de marzo de 2019 hay una prohibición judicial consistente en la suspensión del poder dispositivo, lo que indica que nadie puede disponer del lote hasta que se resuelva la situación.
Rezagos del abandono
El 7 de febrero pasado, la Secretaría de Salud Pública de Cali visitó el terreno donde se empezó a construir Marcas Mall hace cinco años y estableció un plazo de 30 días a partir de esa fecha para que los responsables encierren el lote, evacúen el agua, retiren los materiales inservibles y adecúen el espacio.
Casi un año antes, en marzo de 2019, la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control (IVC) emitió un informe sobre el predio en el que aseguró que la obra se encontraba suspendida, abandonada y sin vigilancia. “Presenta empozamiento, debido posiblemente al ascenso del nivel freático y la caída de aguas lluvia. La construcción está siendo sometida al saqueo y desmantelamiento por parte de habitantes de calle, ya que se han demolido varios tramos del cerramiento perimetral, construido en ladrillo y malla eslabonada”, dice el documento.
Tal como consta en la respuesta a un derecho de petición radicado por la administradora de uno de los conjuntos residenciales cercanos, la inspectora de Policía de la comuna 4 le ordenó al señor Fernando Amorocho, en su calidad de representante legal de la Promotora Marcas Mall, la demolición, el cerramiento y la reconstrucción del terreno en un plazo que se cumplió el 2 de agosto de 2019 sin ninguna respuesta.
Hoy, Amorocho indica que la vigilancia del lote le cuesta alrededor de $25 millones mensuales y que la promotora no está en condiciones de pagarlos. Como solución, plantea que la Alcaldía de Cali debe devolver el dinero del impuesto de construcción del proyecto que nunca se ejecutó: con esos fondos, dice, es más que suficiente para cerrar y drenar.
Para Enrique Covaleda, habitante de una unidad residencial cercana, algunas dinámicas del barrio han cambiado desde que el proyecto quedó abandonado: “Ahí se meten los bandidos y los marihuaneros, y alrededor se ha convertido en un botadero de basura. También es un criadero de zancudos”, señala.
Arides Madariaga, representante del conjunto Plaza del Samán, cuenta que los administradores de las unidades residenciales vecinas han radicado varios oficios ante la Alcaldía: «Íbamos a instaurar una acción popular, pero vamos a esperar a que se cumpla lo que ordenó la Secretaría de Salud… Hasta ahora no vemos que haya motobombas sacando el agua”.
Un patrullero del cuadrante, que pide que su nombre no sea revelado, indica que ese lote representa un ‘dolor de cabeza’ incluso para la Policía: “Hasta ahora no ha pasado nada, pero creo que pronto puede suceder. Como eso mantiene tan solo, nos pueden tirar un cadáver al agua”.
Mientras los señalamientos por el fracaso del proyecto viajan entre la promotora y la fiduciaria, el problema sigue sin solución. Para los vecinos no hay respuesta. Para quienes compraron locales, tampoco. “Hoy no dan ni $50.000 millones por ese lote”, dice Amorocho.
¿Quién responde por el dinero enterrado en Marcas Mall?
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