¿En Medellín se estaría generando una burbuja inmobiliaria?

El aumento del costo del metro cuadrado en diferentes sectores de la ciudad estaría generado la incertidumbre, consultamos expertos para analizar la situación.

Por Ariadne Agamez Lombana

El crecimiento de la ciudad acompañado por el desarrollo urbano la ha convertido en un lugar ideal para invertir y vivir. Es notable como llegan cada vez más personas y compañías de distintas partes del país y del mundo a establecerse en Medellín. Su atractivo principal está relacionado con la imagen que ha construido, en donde se destaca el progreso y la resiliencia.

Sin embargo, el aumento de la demanda de vivienda ha generado que en la ciudad los costos de los inmuebles se hayan duplicado o triplicado en los últimos años. Por ejemplo, hace tres años era posible comprar un apartamento usado en El Poblado de 150 metros cuadrados en 340 millones de pesos. Hoy, ese mismo inmueble se está vendiendo en 780 millones, un aumento de 440 millones equivalente al 129%.

Asimismo, la oferta de inmuebles nuevos en la ciudad está entre precios que oscilan desde los 320 y los 1000 millones de pesos, en sectores como El Poblado, Laureles, Belén, La América y Las Palmas.

El fenómeno

Jahir Gutiérrez Ossa, docente e investigador de Administración de Empresas de la Universidad CES, indicó que las burbujas tienen como propósito explicar comportamientos que no son normales entre la oferta y la demanda de un bien.

“Hay factores aleatorios o exógenos que generan esa burbuja, pero que no necesariamente tienen que ver con la construcción directa; es decir, hay un movimiento del dólar muy fuerte y como esta es una economía dependiente del dólar, las propiedades o predios hace que a mayor cotización, los bienes patrimoniales empiecen a tener un valor diferente”, explicó Gutiérrez a PUBLIMETRO.

Además, el investigador considera que no es coherente que se estén construyendo todos los días más apartamentos y unidades y los costos sigan subiendo. “Eso significa que existe una puja, no tanto por la valorización de los bienes desde la oferta y la demanda, sino que hay una presión por hacer creer a los actores del mercado que hay escasez o que hay muy poca oferta y lo que hay es una sobreoferta”.

Para el experto esta situación indica que se está entrando en otro fenómeno de especulación sobre la oferta, que consiste en hacerle creer al comprador que los costos están aumentando porque no hay una oferta amplia. “También tiene que ver la escasez del suelo, es claro que Medellín no es la mejor vitrina para construir, el suelo ya está prácticamente cerrado, nos quedan solo los cerros. Entonces, ya no es un fenómeno especulativo sino de mercado”.

El docente enfatizó que “mientras que no sea por oferta y demanda natural, todo lo que acontezca, hacia arriba o hacia abajo, es una burbuja”. Además, agregó que la ciudad “está en mora de definir mercados de suelo claros, porque lo que está haciendo es utilizar mecanismos fiscales y confiscatorios sobre el suelo para que la gente termine vendiendo sus casas y construir de manera vertical”.

Por su parte, Isabel Montoya, arquitecta y asesora inmobiliaria, considera que sí se está viviendo una burbuja inmobiliaria, “porque los valores de los apartamentos y de los locales comerciales se están subiendo de una forma exagerada sin importar la ubicación, tanto usados como nuevos tienen precios muy altos”.

La asesora explicó que el tema de la negociación entre comprador y vendedor está sin control. “Hay casos en los que bajan hasta 50 millones de pesos en un descuento para la venta, eso genera que cuando la persona compra para inversión crea que va a recibir una renta por el 1% del valor de la compra y así no sucede”.

El gremio responde

Federico Estrada, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, fue enfático al afirmar que en Medellín no se está experimentando el fenómeno de la burbuja inmobiliaria.

“Consideramos que en este momento no tenemos una burbuja inmobiliaria. Hoy existen unos precios altos en la propiedad raíz, dado que en los últimos años hemos tenido una fuerte valorización de los inmuebles, alimentada por la alta demanda; la cual ha absorbido el incremento de los precios, que se ha dado como consecuencia de los altos costos de construcción, mayores impuestos, obligaciones urbanísticas y cesiones que han presentado los proyectos inmobiliarios”, indicó el presidente a PUBLIMETRO.

Por lo anterior, considera que aunque existen incrementos en los precios de los inmuebles “no podría decirse que se deban al resultado de procesos especulativos, incrementos anormales o indiscriminados de los precios, sino más bien a incrementos en los costos de construcción y reconstrucción de los inmuebles”.

El presidente es reiterativo en que no es posible hablar de una burbuja de precios en el sector inmobiliario, ya que los aumentos de precio están justificados por el crecimiento del valor de la tierra, así como por el incremento en los costos directos e indirectos de construcción tanto en Bogotá como en Medellín.

Por su parte el gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, regional Antioquia, Eduardo Loaiza coincidió con que en Medellín no se dan las circunstancias para determinar que se esté presentando una burbuja inmobiliaria.

“Un elemento que desvirtúa la posibilidad de un asomo de burbuja inmobiliaria en Medellín, es que hace 10 años representaba el 80% de la actividad edificadora de vivienda en el Valle de Aburrá y ahora no representa el 20%, ha perdido participación frente a los demás municipios del Valle de Aburrá y en Medellín cada vez se construye menos”, dijo Loaiza a PUBLIMETRO.

Entonces, la explicación sobre el incremento de los precios en los últimos años en Medellín estaría en que “los POT anteriores enviaron un mensaje muy malo al mercado al ser tan restrictivos en las densidades, alturas y en la capacidad de la utilización y aprovechamiento de los inmuebles. Por eso los dueños de la tierra, que no son constructores, entendieron que no tienen tierra sino que tienen oro y han puesto la tierra a precio de oro”, reveló el gerente.

Hace 5 años cuando se compraban los inmuebles, la tierra pesaba el 8% de la estructura de las ventas, explicó Loaiza y agregó que “hoy no hay proyecto en el que la tierra o el suelo pese menos del 15% del precio de venta, eso explica una parte del incremento del precio de las unidades terminadas, así como los costos de construcción”.

Un ejemplo es el tema de los ascensores, indicó Loaiza, porque Colombia no produce el 5% de los que se requieren en el país para los edificios de más de cinco pisos, que los deben tener según la norma, y la región donde más se construye en altura por la topografía es el Valle de Aburrá. Los ascensores pasaron de costar 80 millones de pesos hace cinco años a 200 millones de pesos hoy.

“Además, el precio del acero lo pone el mercado internacional y se ha incrementado en más del 32% en los últimos años, siendo un material vital de la columna vertebral de la edificación. Eso en buena parte explica ese incremento tan alto de costos y que deban ser trasladados al precio final de los inmuebles”, puntualizó el gerente.

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La frase

“Hoy no hay proyecto en el que la tierra o el suelo pese menos del 15% del precio de venta, eso explica una parte del incremento del precio de las unidades terminadas”, Eduardo Loaiza, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, regional Antioquia.

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Las cifras

  • 23,18% se han incrementado los costos directos de construcción desde enero de 2015 hasta abril de 2019, según Camacol.
  • 18,51% se incrementó el costo del acero para construcción durante lo corrido del año 2018.
  • 10% aumentó el precio de los equipos de construcción durante el mes de mayo.
  • 50% pesan los costos directos de construcción en el valor de venta de los proyectos de vivienda.

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